Yurt Dışında Evini Nereden Alırsın: Dubai, Miami, Londra ve Portföy Stratejileri

Yurt dışı gayrimenkul yatırımı konuşurken akla ilk gelen şehirler genelde Dubai, Miami v  e Londra oluyor. Ama doğru karar sadece şehir seçimiyle bitmiyor; bölge, mülkiyet türü, kira yasaları ve portföy dengesi de aynı derecede önemli. Burada, gerçek hayattan gözlemlerle harmanlanmış pratik bir yol haritası bulacaksınız: nereden almalı, neden dağıtmalı, nelere dikkat etmeli ve ilk adımı nasıl atmalı.

Neden yurt dışı gayrimenkul?

Türkiye'de kiracı-hakları ve kira düzenlemeleri son yıllarda birçok yatırımcıyı yurt dışına yönlendirdi. Kiraların dolar veya euro ile belirlenememesi, kirada tavan oranları, kira davalarının yıllar sürmesi ve pandemide getirilen yüzde 25 artış sınırlamaları gibi uygulamalar yatırımcıların nakit akışlarını zorlaştırdı. Bu koşullar, mülk sahiplerinin kira gelirlerinin reel olarak erimesine yol açtı.

Ayrıca döviz cinsinden gelir arayanlar, oturma konforu ve vergi-düzenlemeler açısından daha çekici alternatifler arıyor. Bu yüzden portföyünü çeşitlendirmek—hem coğrafi hem varlık sınıfı olarak—mantıklı bir strateji.

Hangi şehir ve bölgeler öne çıkıyor?

• Dubai: Dubai Creek Harbour geleceğin şehir merkezi olarak görülüyor. Downtown ve Design District gibi bölgeler ofis ve residence dengesiyle değer kazanıyor. Projelere ve binaya göre kira artış oranları ayrı ayrı açıklanıyor; bu, farklı binaların farklı dinamiklere sahip olduğunu gösteriyor.
• Miami (ve çevresi): Miami merkezinden biraz uzaklaştığınızda, vergi ve yaşam tarzı açısından daha uygun seçenekler bulunuyor. Bazı eyaletlerde Airbnb ve kısa dönem kiralama yasaları kısıtlı olabilir; satın almadan önce yerel düzenlemeleri kontrol edin.
• Londra: Birçok yatırımcı için ilk bölge 1. zone oldu ama burada fiyatlar astronomik. Betterc (zone 2 ve civarı) yeni inşalar ve uygun bütçeler sunuyor. İngiltere’de mümkünse freehold (mülkiyet hakkı tam) almayı tercih edin; leasehold riskleri uzun vadede değerleme etkileyebilir.
• Türkiye içi dengeler: İstanbul içinde Zorlu, Levent, Maslak gibi lokasyonlar farklı getiriler sunar. Şehir merkezindeki lüks projeler uzun vadede daha fazla değer kazanırken, çevre semtler kısa vadede kira verimliliği sağlayabilir. Ege ve Akdeniz sahilleri (Bodrum, Fethiye, Alanya) yazlık gelir ve tatil kiralamaları için cazip.

Kiralama, kiracı gücü ve hukuk: Bilmeniz gerekenler

Kiracı ile ev sahibi arasındaki güç dengesi ülkeden ülkeye büyük fark gösterir. Türkiye’de kira davaları ve tahliye süreçleri uzun sürebiliyor; Dubai gibi pazarlarda tahliye süreçleri ve kira artışları daha hızlı çözülebiliyor. Ayrıca, bazı ticari kiralamalarda kira ciro üzerinden belirleniyor; mağazanın cirosunun belli yüzdesi kira olarak ödenmesi yaygın bir modeldir.

En büyük hata: İlk kazananların bütçelerini aşan bir ev almalarıdır.

Bu cümle çok doğru: Oturacağınız ev yüzünden finansal hareket kabiliyetinizi kaybetmemelisiniz. Yatırım amaçlı alım ile yaşam amaçlı alımı ayırmak, likidite ve esneklik sağlar.

Portföy stratejisi: Kaç ev, nerede, ne kadar?

Örnek bir yaklaşım: 10 mülklük bir portföy için toplam hedef sermaye 10 milyon dolar. Her bir mülk için ortalama 1 milyon dolar ayırmak, hem risk dağılımını sağlar hem de kaliteli kiracı segmentine erişim verir.

• Hedef net getiri: Yüzde 5 net kira getirisi makul bir hedef. İstanbul’da mevcut verilerle %6, İngiltere’de %4 gibi rakamlar görülebilir.
• Coğrafi dağılım: İstanbul + Güney Türkiye (Bodrum, Fethiye) + Dubai + Miami + Londra şeklinde dağıtım, piyasa dalgalanmalarına karşı koruma sağlar.
• Bina tipi ve lokasyon: Lüks projeler (ör. Zorlu) uzun vadede değer kazancı sağlar ama amortisman süresi daha uzundur. Çevre semtler kısa vadeli nakit akışı için daha uygundur.

Pratik tavsiyeler ve risk yönetimi

• Bütçeyi zorlamayın: Yaşayacağınız ev için tüm varlığınızı ipotek etmeyin. Önce küçük bir yatırım alıp kiraya vererek tecrübe kazanın.
• Kira gelirinin gerçekte ne kadar süreceğini hesaplayın: İlk yıldaki doluluk oranları yeni projelerde düşük olabilir; 2-3 yıl içinde optimal seviyeye ulaşması beklenir.
• Yerel düzenlemeleri öğrenin: Airbnb veya kısa dönem kiralamaya yönelik yasalar eyaletten eyalete değişir. Satın almadan önce mutlaka kontrol edin.
• Mülkiyet türünü seçin: İngiltere’de freehold tercih edin; leasehold uzun vadede sürpriz maliyetler getirebilir.
• Profesyonel yönetim: Uzaktan yatırım yapıyorsanız güvenilir bir property manager ile çalışın. Kiracı seçimi ve tahsilat süreçleri profesyonelleştirilmelidir.

Başlangıç için adım adım yol haritası

1. Önce kendi bütçenizi net belirleyin. Ev için değil yatırım için ayırdığınız sermayeyi ayrı tutun.
2. Yerel piyasa araştırması yapın: kira seviyeleri, doluluk oranları, yasal kısıtlar.
3. Küçük bir konutla başlayın; kira geliri biriktiğinde daha değerli bir mülke upgrade edin.
4. Portföyünüzü zaman içinde çeşitlendirin; farklı şehirler ve varlık sınıfları ekleyin.
5. Zaman değerini unutmayın: erken başlamak bile küçük tasarrufları katlayarak büyük sermaye oluşturur.

Alternatif yatırımlar: Saat, hisse ve zaman değeri

Mülk dışında saat gibi koleksiyon varlıkları ya da hisse senetleri de yüksek getiri sağlayabilir. 1970’lerde 250 dolar civarında satılan bir Rolex’in bugün kutulu ve belgeli olarak on binlerce dolara ulaşması, doğru varlık seçiminin zamanla nasıl değer katabileceğinin örneğidir. Ancak bu tür varlıkların likiditesi, vergilendirmesi ve pazarlama süreçleri farklıdır. Portföy dengesi yaparken bunları da göz önünde bulundurun.

Özet ve son notlar

• Dağıtın: Tek lokasyona sıkışmayın. Coğrafi çeşitlendirme riski azaltır.
• Bütçeyi zorlamayın: İlk adımda konfor amacıyla aşırı borçlanmak mobilitenizi bitirir.
• Hukuku öğrenin: Her ülkenin kiracı hakları ve tahliye süreçleri farklıdır.
• Hedef getiri: Portföyünüz için net %5 kira getirisi makul bir benchmark olabilir.
• Uzun vadeyi düşünün: Zaman değeri en güçlü müttefikinizdir.

Gayrimenkulde başarı; doğru lokasyon, uygun fiyatlama, sağlam kiracı yönetimi ve sabırla gelir. Küçük başlayın, öğrenin, sonra ölçeklendirin. Paranızın zaman içindeki değeri en büyük kozdur—onunla akıllıca oynamak gerekir.