Londra Yatırımının ABC'si Öne Çıkan Detaylar | Buğra Arıcan Yunus Göktaş

Bu yazıda, Londra gayrimenkul piyasasında yatırım yapmak isteyenler için A’dan Z’ye pratik ve uygulanabilir bilgileri paylaşıyorum. İçerik; Şerif The Broker Türkiye kanalında gerçekleştirdiğimiz sohbetten ve Londra'da yıllardır yatırım yapan uzmanlar Buğra Arıcan ve Yunus Göktaş'ın tecrübelerinden derlenmiştir. Eğer Londra’da yatırım düşünüyorsanız aşağıdaki adım adım rehber size yön verecek.  

Kimler Londra’da yatırım yapabilir? Gerekli belgeler ve statü

İngiltere'de gayrimenkul sahibi olmak için oturum veya vizeye sahip olmanız şart değil. Yurtdışında yaşayan yatırımcı statüsünde (overseas investor) pasaportunuz ve finansal belgelerinizle yatırım yapabilirsiniz. Ancak sürecin sağlıklı ilerlemesi için şu iki belge/konu mutlaka hazırlanmalı:

• Source of Funds / Proof of Funds: Paranın kaynağını gösteren belgeler (banka dekontu, satış gelirleri, şirket hesapları vb.).
• AML (Anti-Money Laundering) kontrolleri: Avukatlar ve geliştiriciler tarafından yapılacak kimlik ve fon kontrolü; rezervasyon ücretinden önce bu kontrolün geçilmesi önemli.

Satın alma süreci — Adım adım

Genel süreç aşağıdaki gibidir:

1. Rezervasyon ücreti: Projeye göre £1,000 - £5,000 arası değişir. Bu ücretle beğendiğiniz daire kısa süreliğine bloklenir.
2. Hold süresi ve Exchange of Contracts: Rezervasyon yapıldıktan sonra genelde 14 gün içinde satılan daire pazardan çekilir; ödemenin yapıldığı tarihten itibaren 28 iş günü içinde Exchange of Contracts (ön tapu/kontrat değişimi) süreci başlar. Bu aşamada toplamda %10’luk peşinat dilimi tamamlanır.
3. AML ve hukuk kontrolleri: Avukatınız bu 28 iş günlük süreçte tüm yasal araştırmaları (searches) ve AML kontrolünü yürütür.
4. Completion (teslim) aşaması: Projenin bitiş tarihine göre kalan %90 genelde teslimde ödenir. Off-plan (inşa halindeki) projeler için teslim süresi 6, 12 veya 24 ay olabilir; nakit alımda süreçler daha kısa, mortgage varsa biraz daha uzun olabilir.

Not: Rezervasyon ücretinin iadesi geliştirici politikalarına bağlıdır. "Non-refundable" (iade edilmeyen) durumlar olabilir; bu yüzden AML öncesi rezervasyon ödemesi yapılırken dikkatli olmak gerekir.

Peşinat ve mortgage (ipotek) seçenekleri

• İngiltere'de yaşayanlar için tipik yapı: %25 peşinat, %75 mortgage
• Yabancı yatırımcılar / off-plan alımlarda tipik: %35 peşinat, %65 mortgage (lender’a ve proje tamamlanma süresine göre değişir)
• Mortgage onayları için lender'lar genelde 6 aya kadar bitecek projelere daha kolay onay verir; 1 yıl ve üzeri off‑plan projelerde lender sayısı azalır.
• Lender'ların önceliği alıcıların kişisel gelirinden ziyade evin kira potansiyelidir — çünkü buy-to-let (kiraya verme) kredilerinde kira getirisi kredi ödemesini karşılayacak ana gösterge kabul edilir.
• Remortgage stratejisi: Eğer ilk yatırımı nakit alırsanız, mülk tesliminden sonra lender’dan tekrar borç (remortgage) alıp sermayenizi serbest bırakabilir ve portföyünüzü büyütebilirsiniz. Bu, yatırımcıların sık kullandığı bir çark yöntemidir.

Maliyetler ve vergiler — Nelere hazırlıklı olmalısınız?

Satın alma aşamasında ve sonrasında karşılaşacağınız başlıca maliyetler:

• Avukat (conveyancing) ve search ücretleri: Ortalama £2,000–£3,000 arası (detaylı arama ve hukuki incelemeler).
• Stamp Duty Land Tax (SDLT) — Alım-satım vergisi: Kademeli hesaplanan bir vergi; yatırımcılara yönelik ayrıca %2 ekstra surcharge uygulanır (yabancı yatırımcılar için). Genel olarak toplam maliyette yaklaşık %10’a kadar çıkabileceği varsayımıyla planlama yapılır.
• Council Tax: Aylık £150–£250 civarı (çoğunlukla kiracı tarafından ödenir, ev sahibi ise boşken öder).
• Service charge (site/bina ortak giderleri): Binanın sunduğu hizmetler için yıllık/aylık ödemeler; yeni projelerde 10 yıllık garanti ve yönetim programları olabilir.
• Diğer masraflar: Yönetim ücreti (property management), sigorta, bakım, beyaz eşya/döşeme tercihleri vb.

Kira getirisi (rental yield) ve vergi sonrası net kazanç örneği

Londra'da kira getirileri bölgeye göre büyük farklılık gösterir:

• Zone 1–2 (merkez): Brüt kira gelirleri %2–%3 aralığına kadar düşebilir.
• Zone 3–5 ve çevre bölgeler: Tipik brüt kira getirisi %5–%6.5 aralığında gözlemlenir.

Pratik örnek:

• 500,000 GBP değerinde bir mülk → yıllık brüt kira ~30,000 GBP (yaklaşık %6).
• Giderler (servis, yönetim, boş dönemler, vergiler vb.) sonrası net kira geliri ~22,000–23,000 GBP.
• Net getiri: 500,000 GBP üzerinden yaklaşık %4 net yıllık kazanç.

Vergilendirme:

• İngiltere’de kira gelirlerinde kişisel mülkiyette yıllık 12,570 GBP’ye kadar vergi muafiyeti bulunur; üzerindeki kazançlar genelde %20 (basic rate) olarak vergilendirilir (duruma göre daha yüksek bandlar da uygulanabilir).
• Şirket üzerinden alımlarda faiz giderleri gider olarak gösterilebilir — portföy büyütme planı olanlar için şirket yapısı avantajlıdır.

Şirket mi şahıs mı? Vergi ve yapı tercihi

Portföy oluşturmayı hedefliyorsanız şirket üstüne almak genelde daha verimli. Şirket yapısında mortgage faizleri gider olarak düşülebilir; şahıs adına alımlarda ise faiz indirimi sınırlı hale gelmiştir. Ancak tek bir mülk alıp uzun süre tutmayı düşünenler için şirket kurmanın başlangıç maliyetleri ve ek yükümlülükleri olabilir — seçim stratejinize göre yapılmalı.

Banka hesabı, ödeme ve operasyonel konular

• İngiltere banka hesabı açmak bazen zor olabilir; yerleşiklik istenebiliyor. Ancak Wise, Revolut, Monzo gibi online bankacılık hizmetleri süreci kolaylaştırdı.
• Şirket hesabı açarken bankalar genelde UK yerleşik bir direktör talep ediyor; bu nedenle yerleşik bir temsilci atamak pratik çözüm olabilir.
• Kira tahsilatı genelde yönetim ajansları tarafından yürütülür; ajanslar client account adı verilen ayrı hesaplarda parayı tutar ve bu hesaplar sıkı denetime tabidir. Bu da yatırımcının parasının korunmasını sağlar.

Kiraya verme, döşeme ve yönetim

Yeni projelerde çoğu zaman beyaz eşya dahil verilir; eşyalı mı eşyasız mı kiralanacağı lokasyona göre değişir. Yönetim firmaları kira toplama, bakım ve yasalarla uyum yönetimini sağlar — bu hizmet için ücret alınır ama pratikte birçok yatırımcı için yönetim dış kaynak kullanımı mantıklıdır.

Pratik öneriler — Yatırım stratejileri

• Rezervasyon yapmadan önce: AML ve avukat kontrollerinin başlatılmasını sağlayın. Rezervasyon ücretini iade edilmeyen bir ödeme olarak kabul etmeden önce geliştirici ve sözleşme şartlarını teyit edin.
• İlk alımı nakit düşünün: Eğer mümkünse ilk mülkü nakit alın; teslim sonrası remortgage ile sermayeyi serbest bırakıp portföyü büyütebilirsiniz.
• Mortgage broker ve avukatla birlikte çalışın: Hem kredi alternatiflerini hem de hukuki riskleri baştan netleştirin.
• Lokasyon seçimi: Merkezi lokasyonların cazibesi yüksek olsa da getiri genelde merkez dışı bölgelerde daha yüksektir. Hedefiniz kira getirisi mi yoksa sermaye değeri mi olacak ona göre bölge seçin.
• Projelerin teslim sürelerine dikkat edin: Lender onayları ve mortgage seçenekleri proje tamamlanma süresine göre değişir (6 aya kadar olan projeler daha çok tercih edilir).

Sonuç

Londra gayrimenkul piyasası, doğru adımlarla hem kira geliri hem de sermaye kazancı açısından cazip fırsatlar sunuyor. Yurt dışından yatırım yaparken en kritik noktalar; fon kaynağının belgelenmesi, doğru hukuki danışmanlık, mortgage broker ile koordinasyon ve lokasyon seçimi olarak özetlenebilir. İlk adımı atmadan önce avukat, mortgage broker ve güvenilir proje geliştiricileriyle detaylıca görüşmek büyük fark yaratır.

Eğer aklınızda spesifik sorular varsa lütfen aşağıya yazın — sorularınız videolarımızı ve bu rehberi geliştirmemize yardımcı oluyor. Bir sonraki yazıda buluşmak üzere.