2025’in muhasebesi kısa: satışlar yüksek, fiyatlar yılın ikinci yarısında enflasyonu yakaladı. 2026 için ise daha uzun vadeli trendlere bakmak gerekiyor. Demografi, faizler, vergilendirme ve makro önlemler gelecek yılın konut piyasasını belirleyecek. Aşağıda 2026 için öne çıkan senaryolar, sayısal beklentiler ve piyasayı etkileyen mekanizmalar net biçimde özetleniyor...
Geçen yıldan hatırlatmalar: 2025’in en önemli noktaları
2025’te iki önemli öngörü test edildi: birincisi konut satışlarının rekor kıracağı; ikincisi fiyatların reel olarak artışa geçeceği tahmini. Satışlar ilk 11 ayda 1.423.000 bandında gerçekleşti ve Aralık ile birlikte 1.600.000’in üzerine çıkması bekleniyor. Fiyat tarafında ise beklenen reel dönüş Haziran yerine Kasım ayında gerçekleşti. Bu gecikmenin arkasında faizlerdeki beklenmedik yükseliş ve siyasi/ekonomik şoklar var.
“Demografi son sözü söyler.”
Bu cümle kritik: satış miktarları büyük ölçüde nüfus ve hane oluşumu gibi demografik faktörlerden besleniyor. Fiyatlar ise faiz ve enflasyon beklentilerinin esnekliğine daha duyarlı.
Konut satışları: 2026’da ne olur?
Beklenti: 2026 satışları 2025’in tekrarı; temkinli tahmin ~1.600.000 adet.
Açıklama:
- Demografik baskı: Türkiye’deki hane oluşumu ve konut ihtiyacı istikrarlı. Bu, yıllık toplam satışlarda güçlü bir taban sağlıyor.
- Faiz etkisi: Kısa vadede düşük faiz kampanyaları talebi artırsa da bu çoğunlukla gelecekteki satışların öne çekilmesi anlamına geliyor.
- Devlet müdahalesi riski: Faiz sübvansiyonları, vergi değişiklikleri veya kira politikaları piyasayı kısa vadede sarsabilir. Ancak müdahale yoksa pazar tekrara yakın hareket eder.
Sezonluk ve takvim etkisi
Kasım 2025’te satışlarda %7,8 daralma görüldü. Ancak bunun yaklaşık %4,8’i takvim (çalışma günü sayısı) farkından kaynaklanıyor. Tarihsel olarak Kasım satışları Ekim’den düşük olur; Aralık ise yıl sonu kayıtlarına sıkışan tapu işlemleriyle zirve yapma eğiliminde. Yeni vergi düzenlemeleri nedeniyle Aralık kayıtlarında yoğunlaşma (örneğin 250.000’e kadar tek ayda) mümkün. Böyle bir durumda yıl toplamı 1.675.000 civarına çıkabilir.
Fiyatlar: Reel getiri ve 2026 beklentisi
Beklenti: 2026 sonunda konut fiyatlarında %10 civarı reel getiri.
Açıklama:
- Fiyat artışları nominalde aylık ortalama 2,5% bandında devam ederken enflasyonun düşmesiyle reel kazanç oluşuyor.
- Fiyatların USD bazlı hareketleri, içerideki enflasyon ve TL performansı ile birlikte dalgalanabilir; ancak trend olarak 2026 reel tarafta pozitif kalabilir.
- Gelir getirisi sağlamayan arsa ve tarla gibi taşınmazlarda faizlerin enflasyonun üstünde seyretmesi nedeniyle talep baskısı ve performans sınırlı kalacak.
Konut kredileri ve “tasarruf-finans” şirketleri
Durum: Banka kredileri tarafında makro ihtiyati tedbirler nedeniyle erişim sınırlı; oysa kampanya ve düşük nominal faiz duyuruları olsa bile bankacılık hacmi sınırlı kalacak.
Alternatif finansman:
Banka dışı “konut finansman” veya tasarruf-finans şirketleri 2026’da öne çıkabilir. Model genelde şu şekilde çalışıyor: birikim havuzuna belli süre para konuyor, yatırılan miktarın ~1,5 katı kadar finansman alınıyor ve geri ödemesi de benzer süreye yayılıyor. Bu yapılar bankalara göre daha esnek kredi koşulları sunuyor ve makroprudensiyel sınırlamalardan daha az etkilenebiliyor.
Olası senaryo: Mortgage kaynaklı satışlar toplamda artacak; ancak artışın büyük kısmı finansman şirketleri aracılığıyla gerçekleşecek. Örneğin banka dışı satışların aylık sayısı 5.000’den 20.000’e kadar çıkabilir.
Kiralar: Reklam ilanları ve reel eğilim
Türkiye’de üç farklı kira ölçümü var: piyasadaki ilanlar üzerinden hesaplanan kira değişimi, TÜİK’in tüketici sepetindeki reel kira bileşeni ve sözleşmeli kira artışları. 2026 için beklenenler:
- İlan kira fiyatları: Reel olarak düşüş bekleniyor. Deprem sonrası yer değiştirmenin yarattığı arz baskısı ve yeni konut projelerinin devreye girmesi kiraları baskılayacak.
- TÜİK göstergesi (fiili kira): Bu gösterge son dönemde yıllık %60 civarında artışlar gösterdi; ancak bu artışın temelinde eski düşük kiraların boşalmasıyla yeni kiraların çok daha yüksek seviyede kiralanması var. Yeni kira atamaları yavaşladıkça fiili kira artış hızı düşecek.
- Sözleşmeli kira artışları: 12 aylık ortalama enflasyon kira artış limitini belirliyor. Enflasyonda düşüş sürecek olursa sözleşmeli kira tavanları da gevşeyecek; bu durum ev sahiplerine göre kısa vadede gelir transferi anlamına gelebilir.
Vergilendirme, sermaye çıkışı ve politika riskleri
2026’da konuta yönelik yeni vergi düzenlemeleri gündemde. Amaç devlet mülkiyetini yatırım aracı olmaktan çıkarmak ve gelir sağlamak. Ekonomik etki şöyle olabilir:
- Vergi yükünün dağılımı: Arz nispeten katı, talep daha esnek olduğu için vergi yükü çoğunlukla arz tarafına, dolayısıyla nihai alıcıya yansıyabilir. Ancak etkisi sınırlı kalabilir.
- Sermaye çıkışı: Artan vergi yükleri, gayrimenkulden sermaye çıkışını hızlandırma riski taşıyor. 2025’te vatandaşların yurt dışına yaptığı gayrimenkul alımları bu eğilimi gösteriyor. Bu trend 2026’da devam edebilir.
TOPLU SONUÇ: 2026 beklenti özeti
- Konut satışları: 2025’in tekrarı; yaklaşık 1.600.000 civarı. Aralık ayı kayıt yoğunluğu yıl sonunu yukarı çekebilir.
- Konut fiyatları: Nominal yükseliş sürerken enflasyon düşüşüyle birlikte reel artış bekleniyor. Yıl sonunda yaklaşık %10 reel getiri öngörülüyor.
- Kira piyasası: İlan bazlı kiralar reel düşüş gösterirken fiili kira artış hızı zamanla gerileyecek. Sözleşmeli kira tavanları enflasyon düşüşüyle daha sınırlı artacak.
- Konut kredileri: Banka kredileri sıkı kalacak; finansman şirketleri aracılığıyla kredi alternatifleri artacak.
- Vergi ve politika: Vergilendirme artışı gelir sağlama ve piyasaya müdahale amaçlı olabilir. Bu kararlar sermaye akışlarını etkileyebilir.
Son söz
2026, satış hacmi açısından 2025’e benzer bir yıl olabilir; asıl fark fiyat tarafında hissedilecek. Enflasyonun düşmesiyle birlikte konut, reel getiri sağlayan bir yatırım sınıfı olarak öne çıkabilir. Ancak politika değişiklikleri, vergi düzenlemeleri ve makro ihtiyati tedbirler sonuçları değiştirebilir. Bu yüzden konut piyasasını değerlendirirken demografik eğilimleri, faiz-enflasyon gidişatını ve düzenleyici adımları birlikte izlemek kritik.
Yeni yılda sağlıklı kararlar ve iyi planlanmış yatırımlar dilerim.
