Kentsel Dönüşümde İlk Adımlar: İmar Durumu, Değerleme ve Hukuki Süreçler

Kentsel dönüşüme girecek bir yapınız varsa doğru hazırlık yapmak, hem haklarınızı korur hem de sürecin sorunsuz ilerlemesini sağlar. Riskli yapı kararı sonrası zaman hızla akıyor; bu yüzden süreci adım adım yürütmek önem taşıyor. Aşağıda en kritik dört adımı ve her adımda dikkat etmeniz gerekenleri net ve uygulanabilir şekilde sıralıyorum.

1. İmar durumunu kontrol etmek — Sürecin temeli

İmar durumu, binanızın hangi koşullarda dönüşeceğini belirleyen en temel belgedir. Bölgenizde bir imar artışı varsa bu büyük bir fırsattır: daha fazla kat hakkı veya daha geniş kullanım alanı gibi avantajlar müteahhitle pazarlıkta elinizi güçlendirir. Aksi halde mevcut dairenizin alanını korumak zorlaşır ve müteahhit küçültme teklif edebilir.

İmar durumunu belediyenizin imar müdürlüğünden resmi olarak sorgulayın. Güncel durumu bilmeden sözleşme imzalamak, sonradan telafisi zor sorunlara yol açar.

2. İmar notlarını dikkatle inceleyin

İmar notları, yapı yüksekliği, kat sınırları, donatı alanları, yapı yoğunluğu gibi kuralları içerir. Projenin bu kurallara uygun olmaması durumunda belediye onayı alınmaz ve süreç uzar; hatta iş durabilir.

İmar notlarına uymayan projeler ruhsat alamayacağı için, projenin ilk tasarım aşamasında bu notlara uygun olup olmadığını kontrol ettirin. Bu kontroller projenin ilerleyen aşamalarında size zaman ve para kazandırır.

3. Değerleme raporu alın — Pazarlık gücünüzü belirler

Bir değerleme raporu mevcut dairenizin piyasa değerini ve yeni yapıdaki değer tahminini gösterir. Köşe, manzara, kat konumu gibi özellikler her daire için farklı etki yaratır; bunları raporda açıkça görün.

Değerleme raporu bağlayıcı bir belge olmasa da müteahhitle yapılacak pazarlıkta elinizi güçlendirir. Özellikle şerefiye farkı (dairenizin konumu ve avantajlarından kaynaklanan ek değer) bu raporda netleşir. Raporu mutlaka bir uzmana hazırlatın ve teklifleri buna göre değerlendirin.

4. Projeyi bir mimar ve bir avukatla mutlaka inceleyin

Projenin hem teknik hem de hukuki açıdan incelenmesi sürecin en kritik aşamasıdır. Mimarlar projenin imar yönetmeliklerine uygunluğunu, mevcut onaylanan projeyle inşaatın tutarlılığını kontrol eder. Sık rastlanan sorunlardan biri, müteahhidin belediyeye sunduğu proje ile inşaat sırasında yapılan değişikliklerin farklılaşmasıdır. Onaylanan projenin dışında bir inşaat bitmesi ruhsat alamamaya ve hatta yıkım riskine yol açabilir.

Mimarınızın inşaat boyunca projeye uygunluğu denetlemesi şarttır. Bu sayede inşaat tamamlandıktan sonra karşılaşabileceğiniz fiziki ve idari sorunların önüne geçersiniz.

Avukatın rolü ise hukuki güvenceyi sağlamaktır. Ortak karar protokolü, kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya arsa payı karşılığı sözleşme gibi belgelerin eksiksiz ve açık hazırlanması gerekir. Avukatınız şu başlıkları özellikle kontrol etmelidir:

• Müteahhitin yükümlülükleri ve sorumlulukları
• İnşaat süresi ve gecikme durumunda uygulanacak cezai şartlar
• Teslim şartları, ruhsat ve iskân için yapılacak işlemler
• Garanti süreleri, malzeme ve işçilik standardı gibi teknik hükümler
• Uyuşmazlık çözüm mekanizmaları ve tazminat maddeleri

Sözleşme imzalamadan önce

Mimar ve avukatın onayı olmadan sözleşme imzalamayın. Müteahhitlerin genellikle kendi avukatları olduğunu unutmayın; sizin çıkarlarınızı koruyacak bağımsız bir hukuk danışmanıyla hareket etmek çok önemlidir. Aksi halde ileride telafisi uzun, bazen geri dönüşü olmayan hukuki ve maddi kayıplarla karşılaşabilirsiniz.

Uygulanabilir kısa kontrol listesi

1. Belediyeden güncel imar durumunuzu alın.
2. İmar notlarını bölge bazında inceleyin.
3. Bağımsız bir ekspertiz ile değerleme raporu hazırlatın; şerefiye farkını öğrenin.
4. Projeyi bir mimara teknik olarak incelettirin ve inşaat sürecinde denetim talep edin.
5. Bağımsız bir avukatla sözleşmeyi detaylıca görün, imzalamadan onay alın.

Sonuç

Kentsel dönüşüm süreci karmaşık olabilir ama doğru adımları atarsanız haklarınızı güvence altına alırsınız. Ön çalışma olarak imar durumu ve imar notlarını öğrenin, dairenizin değerini ölçün ve projeyi hem mimar hem de avukatla inceletin. Bu üç ana adımın dışında süreç boyunca profesyonel destek almak, hem sürecin hızlanmasını sağlar hem de olası riskleri azaltır.

İmar durumu projenin temelini oluşturur.

Bu basamaklar ailemizin ve yatırımımızın güvenliğini sağlamaya yardımcı olur. Her adımı belgeleyin, sorularınızı ve teklifleri yazılı hale getirin, gerektiğinde ikinci bir uzmana danışmaktan çekinmeyin.

This article was created from the video Kentsel Dönüşümde İlk Adımlar: İmar Durumu, Değerleme ve Hukuki Süreçler with the help of AI.