6306 sayılı kanun, halk arasında "kentsel dönüşüm" diye anılıyor. Bu kanunun amacı riskli yapı stokunu azaltmak. Deprem riski olan bölgeler nedeniyle sıkça gündeme gelse de kanun, aslında risk taşıyan tüm yapılar için uygulanabiliyor. Aşağıda sürecin adım adım nasıl işlediğini, önemli değişiklikleri ve pratik tavsiyeleri bulacaksınız.
6306 Sayılı Kanun nedir ve kimler başvurabilir?
2012’den beri yürürlükte olan 6306 sayılı kanun, Türkiye genelinde uygulanır. Kanunun hedefi, deprem ve benzeri riskler nedeniyle tehlike arz eden binaları tespit etmek ve güvenli hale getirilmesini sağlamaktır.
Kimler başvurabilir? Binada pay sahibi olan herkes başvurabilir. Hisse oranı önemli değildir; 1%, 0.5% ya da tek kat sahibi olsanız bile riskli yapı tespiti için başvuru yapabilirsiniz. Kanun, ikamet edilen ve harap olmayan tüm yapı türlerine uygulanır: site içindeki villalardan Boğaz manzaralı yapılara, tescilli kültür varlıklarından organize sanayi tesislerine, köydeki eve kadar.
Başvuru nasıl yapılır? Lisanslı şirketlerin rolü
6306 kapsamında ilk adım, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş lisanslı şirketlere başvurmaktır. Bu şirketler binada gerekli yerinde inceleme, numune alma ve laboratuvar analizlerini yapar. Analizler sonucunda binanın riskli olup olmadığına dair bir rapor düzenlenir.
Geçmişte bazı maliklerin incelemeyi engellemek için kapıları açmadığı durumlar yaşandı. 2023 değişikliği ile bu engellere karşı daha etkili adımlar getirildi. Yetkilendirilmiş ekiplerin binaya girişi engellendiğinde, kolluk kuvvetleri gerekli alanları açmak için müdahale edebiliyor, gerekirse çilingir kullanılabiliyor. Bu düzenleme, riskli yapı tespitlerinin uygulanmasını hızlandırdı.
Raporun belediyeye iletilmesi ve tescil süreci
Lisanslı şirketin hazırladığı riskli yapı raporu ilgili belediyeye iletilir. İstanbul sınırları içindeyse ilçe belediyesine, diğer illerde ise Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın ilgili birimlerine gönderilir. Belediye raporu 15 gün içinde inceler. Eksik varsa lisanslı şirketten tamamlanması istenir, eksik yoksa onaylanır ve tapu siciline gönderilir.
Tapu sicilince yapı riskli yapı olarak tescil edilir. Bu tescil kararı, bağımsız bölümlere tebliğ edilir, belediye ilgili maliklerin isim ve adreslerini bildirir, muhtarlığa ve binaya ilan asılır.
İtiraz hakları ve dava süreci
Malikler tescile itiraz etmek isterse 15 gün içinde belediyeye yazılı başvuru yapabilirler. İtiraz komiteleri başvuruyu inceleyerek eksikleri tamamlar veya kararı onaylar. Eğer idari usulde bir hata olduğunu düşünüyorsanız idari yargıda dava açma hakkınız vardır.
Dava sırasında yürütmeyi durdurma talep edilebilir. Mahkemeler genellikle bu tür talepleri hızla değerlendirir ve uzman incelemesi ister. Uzman görüşü, prosedürün usulüne uygun olduğunu gösterirse mahkeme yürütmeyi durdurma kararını kaldırır ve tahliye-yıkım süreci devam eder.
90 günlük tahliye süresi ve zorla tahliye
2023 değişikliğiyle önceden iki aşamalı olan süre sadeleştirildi; artık riskli yapı tespitinden sonra maliklerin tahliyesi için tek ve kesin 90 günlük süre vardır. Uygulamada süre uzatımı nadiren verilir. 90 gün içinde tahliye edilmezse belediye zorla tahliye ve yıkım işlemlerini başlatır.
Zorla tahliye ve belediye tarafından yaptırılan yıkımın maliyeti, maliklere rücu edilir ve normal yıkım maliyetlerinin çok üzerinde olabilir. Bu nedenle 90 gün içinde binayı boşaltıp komşularla koordineli şekilde yıkım için anlaşma yapılması hem zaman hem maliyet açısından akıllıca olur.
Tahliye sonrası süreç: Yıkım, ruhsat ve yeniden yapılaşma
Binayı boşaltıp yıkımı komşularla anlaşarak özel bir firmaya yaptırmak, belediyenin müdahalesi yerine daha hızlı ve ekonomik bir çözüm sağlar. Erken anlaşma ile proje onayları ve yapı ruhsat süreçleri de hızlanır. Aksi halde belediyenin yıkım yetkisini kullanması hem maliyeti yükseltir hem süreçleri uzatır.
Uygulamadan önce dikkat edilmesi gerekenler
Yıkıp yeniden yapmak istiyorsanız önce belediye ve bir mimar veya inşaat mühendisiyle görüşün. Mevcut bina yüksekliğini referans alıp aynı yükseklikte yeniden inşa etme beklentisi her zaman gerçekleşmeyebilir. İmar hakkı, parsel şartları, koruma statüleri gibi etkenler inşa edilebilir kat sayısını veya yüksekliğini kısıtlayabilir.
Tescilli veya koruma altındaki yapılar için ayrıca anıtlar kurulundan onay alınması gerekir. Projenizi önceden onaylatıp sonra riskli yapı başvurusu yapmak zaman kazandırır.
Devlet destekleri ve maddi yardımlar
Bakanlık ve büyükşehir belediyeleri, kentsel dönüşüm kapsamında maliklere çeşitli yardımlar sunuyor. Bunlar arasında geçici kira yardımı, taşınma yardımı ve bazı kampanyalar ile mali destekler bulunuyor. Hangi koşullarda ne kadar yardım alabileceğiniz Bakanlık ve ilgili belediye birimlerinde yer alan rehberlerde ayrıntılı şekilde açıklanır.
Lisanslı şirketleri nereden bulabilirsiniz?
Lisanslı şirketlerin listesi ve başvuru bilgileri Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın Kentsel Dönüşüm biriminin internet sitesinde yayımlanır. Başvurunuzu bu listeden seçtiğiniz yetkili bir şirkete yapmalısınız. Başvuru süreci ve gereken belgeler de aynı kaynaklarda belirtilir.
Pratik öneriler ve sık yapılan hatalar
- Hisse oranı korkutmasın: Az hisseli maliklerin de başvuru hakkı vardır. Tek daire sahibiyseniz bile riskli yapı tespiti talep edebilirsiniz.
- Önce bilgi, sonra başvuru: Doğrudan yıkım niyetiyle başvurmadan önce mimar ve belediye ile projeyi konuşun.
- Komşularla anlaşın: Süreci hızlandırmak ve maliyeti düşürmek için malikler arası uzlaşı sağlayın.
- Mahkeme süreci her zaman kurtarmaz: Usul uygun yapılmış raporlara karşı açılan davaların başarı şansı düşüktür; süreyi ve tahliyeyi beklemeyin.
- Yardımları araştırın: Kira ve taşınma yardımı gibi destekler için gerekli şartları önceden öğrenin.
Sonuç
Kentsel dönüşüm süreci hukuki, teknik ve idari adımları olan bir süreçtir. Doğru adımları zamanında atmak maliyetleri düşürür ve yeniden yerleşimi hızlandırır. Önce bilgi toplayın, lisanslı bir şirketle tespit yaptırın, belediye ve mimarlarla koordinasyon sağlayın, komşularla anlaşarak süreci birlikte yürütün. Böylece hem güvenliğinizi sağlamış hem de haklarınızı korumuş olursunuz.
Soru veya durumunuz özelinde hukuki destek gerekiyorsa uygun bir hukuk veya yapı uzmanından danışmanlık almanız en sağlıklı yol olacaktır.
Ek kaynaklar:
- Resmi listeleri görmek için Bakanlık listesi.
- Kira ve taşınma yardımları hakkında detay için Kira yardımı sayfalarını kontrol edin.
- Başvuru rehberi ve gerekli belgeler için Başvuru rehberi bölümünü inceleyin.
- Durumunuza özel hukuki destek gerekiyorsa Hukuki danışman ile görüşün.
Not: Yukarıdaki bağlantılar yer tutucudur; elinizdeki URL listesi sağlandığında ilgili bağlantılar güncellenecektir.
This article was created from the video KENTSEL DÖNÜŞÜM | KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİ NASIL BAŞLAR? with the help of AI.
