Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmeli? Konut Yatırım Rehberi

Ev almak hayatınız boyunca yapacağınız en önemli yatırımlardan biridir. Sadece barınma ihtiyacını karşılamaz; finansal geleceğinizi, yaşam standardınızı ve yatırım getirilerinizi etkiler. Doğru karar almak için sadece ilan fiyatına bakmak yeterli değildir. Tapu türünden kredi uygunluğuna, değerleme yöntemlerinden dolandırıcılık riskine kadar ince ayar gerektiren konular vardır. Aşağıda sistematik bir kontrol listesi ve açıklamalar bulacaksınız.

1. Lokasyon: Değiştiremeyeceğiniz tek şey

Evde her şeyi yenileyebilirsiniz ama konumu değiştiremezsiniz. Bu yüzden yatırım yapılacak bölgeyi farklı zamanlarda ziyaret edin, sokakta yürüyün, komşularla konuşun ve çevre analizleri yapın.

• Ulaşım: Metro, otobüs, ring yollarının nereden geçtiğini kontrol edin.
• Sosyal altyapı: Okul, hastane, market gibi olanaklara yakınlık.
• Gelişim potansiyeli: Şehir hangi yönde genişliyor? Geçmiş yıllara ait uydu görüntüleri fayda sağlar.
• Çevresel riskler: Gürültü, hava kirliliği, deprem riski gibi faktörleri araştırın.

2. Tapu türleri, iskan ve neden önemlidir

Tapu üzerinde yazan her ifade önem taşır. En sık karşılaşılanlar:

• Kat irtifakı: Proje inşaat halindeyken verilen belge. Henüz bağımsız kullanıma geçilmemiştir.
• Kat mülkiyeti: İnşaat tamamlandıktan ve iskan (oturma izni) alındıktan sonra elde edilen belge. Alıcı açısından en güvenli tapu türüdür.
• İskan (oturma izin belgesi): Binanın proje ile uyumlu yapıldığını gösterir. Yoksa bankalar kredi vermekte zorlanabilir veya daha düşük limit sunabilir.

Kat mülkiyetine sahip olmak, kredi kullanımı, hukuki güvenlik ve satış kolaylığı açılarından büyük avantaj sağlar.

3. Konut kredisi: Kullanılabilir kredi miktarını etkileyenler

Konut kredisi çoğu alıcı için ev sahipliğine giden yolun ana unsurudur. Ancak kullanılabilecek kredi tutarı kişisel duruma ve gayrimenkulün özelliklerine göre değişir.

• Kaçıncı ev olduğunuz (1., 2., vs.) kredi miktarını etkiler.
• Sıfır mı ikinci el mi olduğu önemlidir.
• Enerji sınıfı ve ekspertiz raporu bankaların kararlarında rol oynar.
• Tapuda gösterilen ekspertiz değeri üzerinden hesaplama yapılır; ilan fiyatı doğrudan belirleyici değildir.

4. Gayrimenkul değerleme yöntemleri

Gerçek piyasa değerini anlamak için tek bir yönteme bağlı kalmayın. Üç temel yaklaşım vardır:

1. Emsal karşılaştırma (preçedent) yöntemi: Aynı bölgede yakın zamanda satılmış benzer özellikteki dairelerin fiyatları karşılaştırılır. İlan fiyatları değil, gerçekleşen satış fiyatları esastır.
2. Maliyet yöntemi: Arazi değeri + inşaat maliyeti. Genellikle müstakil yapılar, villa veya arsa için uygundur; apartman dairelerinde kullanımı sınırlıdır.
3. Kira çarpanı (rent multiplier): Satış fiyatı / yıllık kira gelirine göre hesaplanır. Yatırım getirisi bakımından 16–18 yıl civarı çarpan normal kabul edilebilir, ancak yalnızca buna bakmak yanıltıcı olabilir.

Değerleme yaparken hepsini birlikte değerlendirin ve kira gelirinin gerçekçi olup olmadığını doğrulayın. Yüksek kira beyanı manipülasyon olabilir.

5. Fiyatı etkileyen unsurlar

Benzer görünen iki evin fiyatını farklı kılan şeyler vardır:

• Renovasyon durumu: Yenilenmiş bir daire ile tadilat gerektiren daire arasında ciddi fark olur.
• Ödeme koşulları: Vadeli ödeme, peşinat miktarı gibi koşullar, nominal fiyattan daha önemli olabilir. Enflasyon yüksekse ödeme vadesi alım maliyetini değiştirir.
• Kiracı durumu: Mevcut kira sözleşmesi ve kira düzeyi fiyatı etkiler. Düşük kira ile kiralanmış bir daire, satıcı için dezavantaj yaratabilir; alıcı yeni kiracı çıkana kadar kira gelirini alamayabilir.
• Kredi kullanılabilirliği: Satıcının kredi istememesi veya eksik belgeler satışa talebi kısıtlayarak fiyatı düşürebilir.

6. Fiyatı etkilemeyen yaygın yanlışlar

• Sahibin “ihtiyacı” ya da “sonra alacağı evin fiyat planı” piyasa fiyatını değiştirmez. Piyasa, alıcıların gerçekten ödemeye razı olduğu meblağla belirlenir.
• Kişiye özel, lüks ama genel tüketiciye hitap etmeyen harcamalar (özel mermer, ithal dolaplar) satış fiyatına tam yansımaz.
• Geçmişte ödenen maliyetler (alım fiyatı, harcamalar) bugünkü değeri belirlemez. Bugünkü fiyat piyasa koşullarına göre oluşur.

7. Riskler, dolandırıcılık ve güvenli para transferi (TapuTakas)

Gayrimenkul alım-satımında manipülasyon ve dolandırıcılık riski gerçek. Projelerden daire alırken inşaat şirketini, teslim tarihlerini, şikayet ve dava durumlarını araştırın.

Para ve tapu değişimi sırasında yaşanan en büyük korkulardan biri “parayı verdim ama tapuyu alamamak” ya da “tapuyu verdim parayı alamamak”. Bu riski azaltmak için güvenli bir sistem mevcut:

• TapuTakas: Tapu ve para transferini aynı anda güvenli şekilde gerçekleştiren sistem. Alıcı ve satıcı ayrı ayrı sisteme giriş yapar; işlem hızlı ve güvenlidir.
• İşlem ücreti makul seviyededir ve doğru satış fiyatının gösterilmesi yönünde uygulamalarda değişimler beklenmektedir.

8. Yapısal kontroller ve yaşam kalite kriterleri

Tapu kadar, binanın sağlamlığı ve konforu da önemlidir:

• Binanın yaşı: 1999 depremi sonrası değişen yönetmelikler göz önünde bulundurulmalı. 2000 sonrası yapıların yönetmeliklere uygun olması beklenir ancak her bina ayrı değerlendirilmelidir.
• Yalıtım: Isı ve ses yalıtımı faturalar ve konfor açısından önem taşır.
• Tesisat ve elektrik: Ne zaman yenilendiği, bakım durumu sorgulanmalı.
• Asansör, otopark gibi ortak alanlar yaşam kalitesini etkiler.
• Konumun yönü: Güney cepheli daireler ısınma ve gün ışığı açısından avantaj sağlayabilir.

9. En sık yapılan hatalar ve pratik öneriler

Sıkça karşılaşılan hatalar:

• Ucuz diye sorunsuz kabul etmek; mahalleyi ve imar durumunu kontrol etmemek.
• Tapu, ipotek, haciz gibi hukuki durumları ihmal etmek.
• Aidat ve site yönetim giderlerini sormamak; bazı aidatlar kiraya yakın seviyede olabilir.
• Görünüşe takılıp, kolay değiştirilebilecek detaylara takılmak (boya, zemin) ama değiştirilemeyen yapısel sorunları göz ardı etmek.
• FOMO ile acele karar almak veya aşırı geciktirip fırsat kaçırmak.

Pratik öneriler:

1. Farklı gün ve saatlerde bölgeyi ziyaret edin; gece ve hafta sonu durumunu kontrol edin.
2. Komşularla konuşun; yöneticiden aidatlar ve siteyle ilgili bilgiler alın.
3. Parsel sorgulama ve e-devlet üzerinden tapu bilgilerini kontrol edin.
4. Güvenilir bir aracı veya danışmanla çalışın; tapu devrinde TapuTakas kullanın.

Kısa hatırlatma: Ev almak heyecan verici olsa da planlı, belge odaklı ve duygudan arındırılmış bir süreç gerektirir. Bir hata uzun süreli maddi ve duygusal yük getirebilir; doğru adımlar güven ve kazanç sağlar.

10. Hızlı kontrol listesi (Satın alma öncesi)

• Tapu türü ve iskan belgesini doğrula.
• Ekspertiz raporunu incele ve gerekirse bağımsız ekspertiz yaptır.
• Kira sözleşmesi varsa şartları ve kira düzeyinin gerçekliğini kontrol et.
• Tapuda ipotek, haciz, şerh var mı kontrol et.
• Aidat ve site giderlerini öğren.
• Bölgeyi farklı zamanlarda ziyaret et; komşularla konuş.
• Para transferinde TapuTakas gibi güvenli yöntemleri kullan.

Ev alımı karmaşık ama yönetilebilir bir süreçtir. Bilgi, kontrol ve sabır ile doğru kararı bulabilirsiniz. İhtiyacınız varsa bu başlıklardan herhangi biri için daha ayrıntılı rehber hazırlamak mümkündür.

This article was created from the video Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmeli? Bunları Bilmelisin! Konut Yatırım Rehberi with the help of AI.